威尼斯人官方认证|未来8年,马云对“葱价房”预测能实现?另一位大佬给出类似观点

2020-01-11 18:54:08 

威尼斯人官方认证|未来8年,马云对“葱价房”预测能实现?另一位大佬给出类似观点

威尼斯人官方认证,未来8年,马云对“葱价房”预测能实现?另一位大佬给出类似观点

这些年,很多地方的房价都涨了不少。原本几百元一平米的,现在可能要3-4千元一平米,一两千一平米的,现在估计都到大几千,甚至过万一平米。当然,一些大城市房价就更“可观”,从几千元一平米到现在1-2万,3-5万随处可见。当下购房,已非易事。

其实,我们不少人心里都有一个念想:房子也是一种商品,不可能一直涨下去,而且到了一定高度,就应该掉头。跟之前的汽车、电视机、手机等高价值商品一样,只要供应达到饱和,而需求乏力,价格回归也是自然而然的事。当然,这仅仅是我们普通人的想法,那么,那些具有精明商业头脑的大佬怎么看待“未来房价”呢?

马云,作为电商界“霸主”,也是前不久再次蝉联中国首富的大佬,虽然他已经退居二线,但他的话还是受到“无房一族”,甚至部分“有房一族”的广泛关注。作为跨界预测,马云早在2017年就预测过“未来8年房价如葱”,劝年轻人不要买房,而是租房。当然,也有一些人理解为:马云是劝年轻人不能因为房子而失去了梦想。

那么,马云对“房价如葱”预测有道理吗?

我们知道,影响房价的因素有很多,但关键因素也就那么几个,经济学家任泽平曾说过,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。可以先来看看这3个因素在未来如何:

首先说一下人口因素。目前我们总人口在14亿左右,截止到2018年末,城市人口为8.3亿,常住人口城市化率59.58%。城市化肯定还会继续,但我们不得不面对两个现实,一是老龄人口持续增加,事实上或者将加速进入老龄社会,二是新出生人口净增加率逐年下降,劳动人口首次跌破9亿。

从这个角度看,即使考虑到城市化还会以一定速度进行,但肯定不及过去的高速增长,前些年大都以1%以上的速度,每年大概有1500-1700万人完成城市化,但后面不可能达到这个水平,未来5-10年,大概率低于1%,而且,更多的是来源于区划调整或者小城市向大城市之间的流动,本身新增的城市人口有限。就住房需求来说,如果在小城市有房子,如果流向大城市,一般会把小城市房子卖掉置换,那么可能因此造成小城市房子“过剩”。

其次说说土地。土地是城市化的重要载体,人口流入到城市,需要居住、需要道路、交通、医疗、教育等方面的配套。要建设这么多东西,这就涉及到一个资金来源问题,我们知道,地方不可能都指望中央财政,但地方财政也有限度,比如,修一条地铁可能都要上百亿元,钱从哪里来?通过这些年发展来看,土地出让无疑是一个比较现实的选择。很多地方通过土地收入,获得了大量的城市建设资金。

不过,土地收入也不是持续的。随着城市化进入下半场,我们很多大城市可供建设的土地越来越少。有人说,土地越少,那说明土地价格应该更贵啊!实际上,不能这样简单地理解。一方面,高楼确实难拆迁了,主要是拆不起,这就倒逼着往更远的郊区或者卫星城发展,因为那里还有很多低价的土地,目前国家小城镇建设战略就是这一思路。如果后面再有集体土地入市的话,更会弱化土地的价格。所以,从这个角度看,土地价格也不会一直涨下去,到一个度的时候会趋于平衡稳定。

最后说一下金融。这里说的金融不是短期的金融政策,如提高房贷利率等,因为这不影响长期金融政策。从长远来看,我们指的是m2,即货币供应。在经济高速发展期,在2016之前m2都保持在11%以上的增长率,但从2017年开始,已经降至到8%附近。这是为什么呢?

原因在于货币供应与经济增长是一个“伴生现象”,随着经济进入“中速”,那么货币供应也会与之匹配,否则就会产生严重通胀,不利于经济发展。所以,从这个角度看,我们未来10年,货币供应大抵会保持在8%以下,那么就意味着老百姓手中现金贬值速度减慢了。从这个角度看,房价上涨的动能就会减弱。

再总结以下,从影响房价的三个关键因素来看,在未来,无论是房地产,还是房价,都难以维持过去的高增长,而且还很有可能因为人口和金融因子,使一些人口流出的城市房屋面临“过剩”,房价面临压力,如果说房子如“白菜价”过于夸张,那么,“只涨不跌”的神话倒是极有可能被打破了。

曹德旺给出了类似观点

根据观察者网此前报道,慈善大家、“玻璃大王”曹德旺早在2017年接受央视财经新媒体采访时就表示,针对不少人认为买好几套房子保值的做法,他建议及早卖掉多余房子,因为那时候房子卖不掉也租不出去,还要交管理费。

从曹德旺的观点来看,与马云的“葱价房”预测还是有非常大的共性。曹德旺也认为未来房子不值钱,而且房子过多还是一个麻烦事。那么曹德旺说得有道理吗?

从目前来看,虽有的人连一套房子都没有,但也有不少房产投资客和炒房客手中拥有大量的房源,之所以继续持有,就是因为他们还看到房子的“赚钱”功能,而且持有环节除了资金成本外,没有其他成本。但是,随着未来房产税甚至空置税开征,那么手持多套房的人就会“抛售”,但接盘的人有限,势必会“砸在手里”。

综上,看了马云和曹德旺两位大佬的观点以及分析,你对未来房价有什么看法吗?不过,就房君看来,普通人跟大佬们还是有区别的,购房是一个家庭重大的决定,如果有些事情迫在眉睫,如子女要上好学校、要结婚等需要住房,那也是没办法的事,该买还是得买。但如果是购房投资,建议还是慎重为好,毕竟闭着眼购房的时代已经过去。

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